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空き部屋を、どう開くか。
この記事の答え：空き部屋の使いみちは、民泊と賃貸だけではありません。収益を求めるのか、手間を減らしたいのか、人との関わりが欲しいのか。目的で選ぶと、迷いが減ります。この記事は、民泊・賃貸・シェアハウス・物置のまま・無償で交流に開く、という選択肢を一枚で比べる親ページです。The short answer: minpaku and renting are not the only options. Choose by purpose — income, minimal effort, or human connection. This page compares five paths side by side: minpaku, renting, share houses, leaving it as storage, and opening the room to people at no charge.
空き家は900万戸。けれど、これは「部屋」の話。
総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年10月時点の全国の空き家は900万2千戸。空き家率は13.8%で、いずれも過去最多・過去最高です。Japan's Housing and Land Survey counted 9.0 million vacant homes as of October 2023 — 13.8% of all housing, both record highs.
ただ、この記事で扱うのは、空き「家」まるごとの話だけではありません。子どもが独立して使わなくなった一部屋。物置になっている和室。住んでいる家の中の、あいた空間。But this page is not only about whole vacant houses. It is also about the one room that emptied when a child moved out, the tatami room that became storage, the spare space inside a lived-in home.
「もったいない」とは思っている。でも、何から考えればいいか分からない。その順番を、この記事で整理します。最初に決めるのは、方法ではなく目的です。"It feels wasteful" is where most people stop. This page sorts the thinking into an order — and the first thing to decide is the purpose, not the method.
空き部屋活用の選択肢を、目的別に並べる。
| 選択肢Option | 主な収入Income | 手間Effort | 手続きの目安Procedure | 人との関わりConnection | やめやすさEase of stopping |
|---|---|---|---|---|---|
| 民泊（住宅宿泊事業）Minpaku (private lodging business) | 宿泊料Lodging fees | 清掃・鍵・対応が続くOngoing: cleaning, keys, guest care | 届出制・年間180日上限とされるNotification system; up to 180 days/year | 宿泊者と都度Per guest | 廃止にも届出が必要とされるClosing also requires notification |
| 賃貸（普通・定期借家）Renting (ordinary / fixed-term lease) | 家賃Rent | 契約・管理Contracts, management | 契約形態で異なるDepends on lease type | 少ないLittle | 普通借家は戻りにくい・定期借家は期間満了で終了Ordinary leases are hard to unwind; fixed-term ends at expiry |
| シェアハウス（事業者経由）Share house (via operator) | 家賃相当Rent-equivalent | 募集・管理は事業者側Recruiting and management sit with the operator | 事業者との契約によるPer operator contract | 入居者と継続的Ongoing | 契約によるPer contract |
| 物置のまま・保管Storage (leave as is) | なしNone | 最小Minimal | なしNone | なしNone | —— |
| 無償で交流に開く（KIBOU型）Open it to people, free (the KIBOU way) | なし（宿泊料を受け取らない）None (no lodging fee) | 受け入れ時のみOnly when hosting | 登録・掲載は無償。制度は下記参照Registration and listing are free; see "The rules" | 滞在ごとに会話が生まれるConversation with each stay | 受け入れ可否を都度決められるYou decide each time |
収益が目的なら、民泊や賃貸が先の選択肢です。KIBOUは収益の仕組みではありません。この表でKIBOU型が持っているのは、右の2列——人との関わりと、やめやすさです。If income is the goal, minpaku or renting comes first — KIBOU is not an income scheme. What the KIBOU way holds are the last two columns: connection, and the freedom to stop.
→ 民泊と迷っている方へ→ Comparing with minpaku
制度の基本。宿泊料を受け取るか、受け取らないか。
部屋を開く前に、制度の全体像だけ押さえておきましょう。分かれ目は、宿泊料を受け取るかどうかです。Before opening a room, here is the shape of the rules — just enough to know where the line runs: whether you receive lodging fees.
宿泊料を受け取る場合。民泊（住宅宿泊事業）は都道府県知事等への届出制で、人を泊められる日数は年間180日を超えない範囲とされています（観光庁・民泊制度ポータルサイト）。旅館業（旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業）は許可制で、法律上の定義はいずれも「宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」とされています。If you charge for lodging: the private lodging business (minpaku) system is notification-based with a stated cap of 180 days per year (Japan Tourism Agency's minpaku portal). The Hotel Business Act's categories are all defined as operating "for lodging fees," and are stated to require a licence from the prefectural governor.
宿泊料を受け取らない場合。旅館業法の定義は、「宿泊料を受けて」を要件としています。個別の事案への公式の回答例もあります。岩手県の公式Q&Aは、会員企業向けに無料で提供する宿泊サービスについての質問に、「宿泊料金を徴収せず人を宿泊させることから、旅館業には該当しない」と回答しています（同じQ&Aは、知人・友人を泊めることも一般には許可不要と考えられる、としています）。厚生労働省のFAQでも、くり返し・商売として行っているか（社会性・継続反復性）が認められないものは、規制の対象外として取り扱う考え方が示されています。If you don't charge: the law's definitions hinge on receiving lodging fees, and there are official answers to individual cases. Iwate Prefecture's public Q&A, asked about a no-fee lodging service offered to member companies, answered that it "does not constitute a hotel business" — and adds that hosting friends and acquaintances generally needs no licence. The national FAQ describes judging by whether something is run repeatedly and as a business, and treating cases without that character as outside the regulation.
まとめると、宿泊料を受け取らない形は、旅館業の許可制度の対象にならないという整理が、公式の回答例で示されています。あとは、住まいの条件をひとつ確認するだけ。集合住宅なら管理規約、賃貸なら賃貸借契約。迷ったときに聞ける場所（自治体・保健所）も決まっています。ここまでで、制度の地図は手に入りました。In short, official answers point to hosting without lodging fees sitting outside the hotel-licensing system. What remains is one check on your own housing — building rules if you live in a condominium, your lease if you rent — and there is always a place to ask (your municipality or health center). With that, you have the map of the rules.
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査（2023年）」Source: Statistics Bureau of Japan, Housing and Land Survey (2023)
出典：観光庁「民泊制度ポータルサイト」Source: Japan Tourism Agency, minpaku portal
出典：厚生労働省「旅館業法に関するFAQ」Source: Ministry of Health, Labour and Welfare, Hotel Business Act FAQ
出典：岩手県「旅館業に関するQ&A」Source: Iwate Prefecture, Hotel Business Q&A
交流に開く、という第三の道。
収益でも、現状維持でもない選択肢。それが、部屋を人との交流に開くことです。これは特別な思いつきではなく、先例があります。Not income, not storage — connection. And it has precedents.
京都府は2016年度から、高齢者の家の空き室に学生などが低い負担で暮らし、日常の交流を重ねる「京都ソリデール」事業を続けています。国土交通白書（平成29年度版）も、こうした異世代ホームシェアを、相互の見守りや学び、地域のつながりを生む取り組みとして紹介しています。Kyoto Prefecture has run "Kyoto Solidaire" since fiscal 2016, matching students and other young people with seniors' spare rooms for low-cost stays and daily interaction. The national transport ministry's white paper (fiscal 2017 edition) describes such intergenerational home sharing as mutual watchfulness, learning, and community.
そして、東京・恵比寿の一軒家「そのまんま荘」。2020年5月時点の記録で延べ830人、2025年の記録では累計1,000人以上が訪れました。広がり方は、口コミとリピーターでした。部屋を貸したのではなく、家を開いたことで、家がコミュニティになっていった実例です。And there was Sonomanma-so, a single house in Ebisu, Tokyo: 830 cumulative visitors as of May 2020, and more than 1,000 in the 2025 record — grown by word of mouth and returners. The house was not rented out; it was opened, and it became a community.
何が返ってくるかは、人によって違います。家に若い人の気配が入る時間。食卓の会話。ただそれだけ、という日もあります。確かなのは、家賃の代わりに残るものが、記録と関係だということです。What comes back differs by person — the presence of younger people in the house, a conversation at the table, some days just that. What is certain: instead of rent, what remains is records and relationships.
→ 家がコミュニティになる条件→ What makes a home a community
始め方。6つの手順。
- 目的を決めるDecide the purpose収益か、交流か。両方を一度に欲張らないことが、続けるコツです。income or connection; don't chase both at once.
- 家族と話すTalk with your family一緒に住む全員の合意が先。誰かの我慢の上に、いい受け入れは載りません。everyone's consent comes first.
- 部屋と動線を見直すWalk the room and the shared spaces開ける範囲と、共有する範囲（お風呂・洗面・台所）を決めます。what you open, what you share (bath, kitchen).
- 家のルールを言葉にするPut the house rules into wordsお風呂の時間、食事、門限、入ってほしくない場所。当たり前すぎて言葉になっていないものほど、書き出します。bath times, meals, curfew, rooms that are off limits. The rules too obvious to say are the ones to write down.
- 確認するCheck管理規約・賃貸借契約・必要に応じて自治体や保健所。building rules, your lease, and the municipality or health center if unsure.
- 小さく始めるStart small最初から長期はやらない。KIBOU型なら最大2泊3日から。受け入れるかどうかは、その都度あなたが決められます。with KIBOU, stays are up to two nights and three days, and you decide each request.
KIBOUでは、4で言葉にした家のルールが、その家のゲームになります。登録・掲載に費用はかかりません。訪問希望者は、先にゲームであなたの家の暮らしを知ってから申し込みます。滞在の後には、双方が見えた場面を残します。突然の来訪も、知らない人がいきなり泊まる不安も、順番の設計で小さくします。With KIBOU, the rules you wrote in step 4 become your home's game. Registration and listing cost nothing. Visitors learn how your household lives before they apply, and after a stay, both sides record what they saw.
安全のための仕組みは、ゲームとは別に用意しています。本人確認、緊急時の連絡、記録の共有範囲。ゲームは家の説明書役、安全は専用の設計——役割を分けているのは、どちらも中途半端にしないためです。だからゲームのクリアは、「その家を知り、訪問の準備を終えた」という記録で、安全性や人柄の証明という重い役割は負わせていません。Safety has its own mechanisms, separate from the game: identity checks, emergency contact, and the scope of shared records. The game plays the guidebook; safety gets a dedicated design — the roles are split so neither is done halfway. That is why clearing the game stays what it is: a record that someone learned your home and completed preparation to visit, never asked to carry the heavy role of proving safety or character.
大切にしてほしいこと。
- 収益が目的なら、民泊・賃貸のほうが合っています。KIBOUは宿泊料を受け取らない、人との関わりのための仕組みです。If income is the goal, minpaku or renting fits better — KIBOU takes no lodging fees; it is built for connection.
- 「誰でも」「必ず」は、この仕組みにはありません。受け入れ可否は都度ホストが決め、断る自由は設計の一部です。There is no "anyone" and no "always" here. Hosts decide each time; declining is part of the design.
- 家族の負担が見えたら、休んでください。空き部屋は逃げません。If it strains the family, rest. The room isn't going anywhere.
よくある質問
空き部屋を民泊にすれば、収益になりますか？
なる場合もありますが、断定はできません。届出、年間180日の上限、清掃や鍵の受け渡しなど、続く手間があります。費用や収益は物件と条件で大きく変わるため、一律の金額では説明できません。民泊との比較は別記事で詳しく書いています。Sometimes, but it can't be promised. Notification, the 180-day cap, cleaning and key handovers are ongoing work, and costs vary too much by property for a single figure. See the comparison article.
無償で人を泊めるのに、許可は要りますか？
旅館業法の許可は、「宿泊料を受けて」営む場合の制度とされています。無料の宿泊サービスという個別の事案について「旅館業には該当しない」と回答した公式のQ&A例もあります（岩手県）。ただし判断は個別の実態によるため、管理規約・賃貸借契約の確認と、迷った場合の自治体・保健所への相談をおすすめします。The Hotel Business Act's licensing is stated to apply to operating "for lodging fees." There are official answers to individual cases — Iwate Prefecture's Q&A answered that a specific no-fee lodging service did not constitute a hotel business. Cases are judged individually, so check building rules and your lease, and consult your municipality or health center when unsure.
何から始めればいいですか？
目的を決めて、家族と話すことからです。KIBOU型で始めるなら、家のルールを言葉にすること——それがそのまま、あなたの家のゲームの素材になります。Decide the purpose and talk with your family. For the KIBOU way, start by putting your house rules into words — they become the material for your home's game.
途中でやめられますか？
やめられます。受け入れるかどうかは毎回ホストが決めます。合わないと感じたら、休むことも、断ることもできます。Yes. Hosts decide each request, every time. If it doesn't fit, you can pause or decline.